La dación en pago es una opción contemplada en la ley, pero que se generaliza con la Ley de la Segunda Oportunidad. Te damos más detalles sobre cómo aprovecharla y lo que puedes hacer después.
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es una fórmula que se contempla en el Código Civil (CC) y que permite saldar una deuda con el bien hipotecado como pago. Esto implicaría la extinción de la deuda, aunque esta fuese mayor que el valor del bien entregado.
¿Qué es lo que ha sucedido tradicionalmente? Que, aunque existe esta posibilidad, siempre se apelaba a la voluntariedad. Y esto, en la práctica, implicaba que la aceptación o no de esta posibilidad era discrecional, porque dependía, en última instancia, de las intenciones de la entidad financiera. Lo que pasaba, muchas veces, es que el embargo de la propiedad no extinguía la deuda.
Afortunadamente, ha habido cambios importantes desde que se aprobó la Ley de la Segunda Oportunidad y se modificó la Ley Concursal. Te los explicamos, porque te benefician...
¿Puedo conseguir la dación en pago gracias a la Ley de la Segunda Oportunidad (LSO)?
Es posible conseguir la dación en pago gracias a la Ley de la Segunda Oportunidad (LSO). Ahora bien, con una ventaja sustantiva: antes era una cuestión voluntaria, mientras que ahora se puede aplicar la LSO con una decisión unilateral del juez de lo Mercantil. Para eso, es necesario que demuestres tu capacidad de endeudamiento, que esta sea de buena fe y una cumplir una serie de condiciones.
La realidad, sin embargo, es que el número de daciones en pago se ha multiplicado en el último año. Durante el primer trimestre de 2023, las daciones aumentaron un 221,9 % respecto al año anterior.
¿Puedo pedir una hipoteca y conseguirla después de hacer una dación en pago de una vivienda?
Debemos decir que sí es posible pedir una hipoteca para una vivienda después de haber hecho una dación. En la práctica, hay un borrado de las deudas y eso facilita las operaciones. No obstante, existen una serie de condiciones y limitaciones prácticas para que sea realidad. Básicamente, podemos distinguir estos 3 requisitos genéricos:
1. Solvencia
Lo primero que tienes que acreditar es tu solvencia. Y esto implica que tengas los suficientes ingresos y/o garantías para solicitar la hipoteca. La vida es larga y, en ocasiones, cambia para mejor; en ese caso, sí que te interesaría una nueva hipoteca. Lo que sí puede suceder es que una entidad bancaria sea más exigente con respecto a las condiciones.
Recordemos que la capacidad de conceder o no una hipoteca es una potestad de cada entidad financiera. Y, por lo tanto, esto, en la práctica, hace que las condiciones puedan variar sustancialmente según tu perfil de riesgo.
2. Falta de antecedentes de deuda
Lo segundo que hay que aportar es un certificado de no estar en ASNEF (o en RAI). Si te acoges a la LSO, deberían retirar tu deuda a efectos de registros, pero a veces eso no se hace de oficio. Por lo tanto, una vez que hayas conseguido el BEPI (Beneficio de Exoneración del Pasivo Insatisfecho) asegúrate de que no figuras. De esta manera, junto con los certificados de estar al corriente del pago con la Agencia Tributaria y con la Seguridad Social, tendrás suficiente.
Lo normal es que una entidad financiera pida todos estos certificados, aunque el ASNEF ya lo consultan de oficio. Por ese motivo, es tan importante que, antes de hacer el movimiento de solicitud, te asegures de que estás "limpio" a esos efectos.
3. Dejar pasar un periodo de tiempo
Debemos señalar que la LSO extingue la deuda, pero no evita la posibilidad de que en un futuro los acreedores la reclamen. No obstante, debemos decir que, para ello, se debería acreditar que has tenido un aumento de ingresos o patrimonial elevado. Hay un plazo de 5 años en el que se puede pedir la ejecución del resto de la deuda.
Lo que te recomendamos es que dejes pasar esos 5 años para que prescriba la posibilidad de reclamación de la deuda. A partir de ese momento, y si tienes unos ingresos lo suficientemente importantes, podrás contratar una hipoteca sin riesgos. El timing es uno de los aspectos fundamentales para que te cubras las espaldas de cara al futuro.
Una opción alternativa puede ser la mediación previa con la entidad financiera cuando inicias la LSO. De esta manera, y a través de un acuerdo extrajudicial, puedes asegurarte que, posteriormente, no te puedan reclamar nada.
Pon el contador a cero gracias a la Ley de la Segunda Oportunidad
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